Droit de la consommation : un professionnel peut-il refuser un remboursement ?
Droit de la consommation : un professionnel peut-il refuser un remboursement ? Produit défectueux, achat en ligne annulé, simple regret après un achat en magasin : les règles applicables à une demande de remboursement varient sensiblement selon la situation. Un professionnel qui refuse de rembourser n’est pas toujours dans son tort — mais ne l’est pas non plus systématiquement. Sommaire Le principe : pas de droit général au remboursement en cas de simple regret La vente à distance : un droit de rétractation encadré Un défaut du produit : la garantie légale de conformité impose des choix précis Les vices cachés : un choix laissé à l’acheteur Quand le refus du professionnel est-il légitime — ou non ? Points de vigilance L’accompagnement du cabinet Sources Le principe : pas de droit général au remboursement en cas de simple regret Hors défaut du produit, un achat effectué en magasin physique, conforme à la commande, n’ouvre aucun droit légal au remboursement ou à l’échange en cas de simple changement d’avis du consommateur. Les facilités parfois proposées (échange, avoir) relèvent d’un geste commercial librement consenti par le professionnel, non d’une obligation légale. La vente à distance : un droit de rétractation encadré La situation est différente pour les ventes conclues à distance ou hors établissement (internet, téléphone, démarchage). L’article L221-18 du Code de la consommation ouvre un droit de rétractation de 14 jours, sans avoir à justifier de motif ni à supporter de pénalité. Le professionnel doit alors rembourser l’intégralité des sommes versées, y compris les frais de livraison standard, dans un délai de 14 jours suivant la notification de la rétractation, en utilisant le même moyen de paiement que celui utilisé lors de l’achat (article L221-24). Un remboursement tardif expose le professionnel à une majoration légale progressive, croissant avec la durée du retard. Ce droit connaît toutefois des exceptions légales : biens confectionnés selon les spécifications du consommateur, biens descellés après livraison et ne pouvant être renvoyés pour des raisons d’hygiène, biens périssables, contenu numérique dont l’exécution a commencé avec l’accord du consommateur, ou prestations de services déjà pleinement exécutées avant la fin du délai de rétractation. Un défaut du produit : la garantie légale de conformité impose des choix précis Lorsque le bien est défectueux, la garantie légale de conformité (articles L217-3 et suivants du Code de la consommation) s’applique. Le consommateur choisit entre la réparation et le remplacement du bien (article L217-9) ; le professionnel ne peut lui imposer un remboursement à la place de ces solutions, sauf coût manifestement disproportionné. Le remboursement, sous forme de résolution du contrat, n’intervient qu’en cas d’échec de la réparation ou du remplacement, de refus du professionnel de s’exécuter dans le délai légal (30 jours), ou d’impossibilité de mettre en œuvre ces solutions (article L217-10). Pendant deux ans à compter de la délivrance du bien, le défaut est présumé exister au moment de la vente, charge au vendeur de prouver le contraire. Les vices cachés : un choix laissé à l’acheteur Sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, applicable à toute vente, l’acheteur découvrant un vice caché antérieur à la vente et rendant le bien impropre à sa destination choisit lui-même entre rendre le bien contre restitution intégrale du prix, ou le conserver contre restitution d’une partie du prix. Cette action doit être exercée dans les deux ans suivant la découverte du vice, et non à compter de l’achat. Quand le refus du professionnel est-il légitime — ou non ? Le refus est en principe légitime en cas de simple changement d’avis lors d’un achat en magasin, d’absence de défaut avéré, de vice apparent que l’acheteur pouvait constater lui-même, de délai de rétractation expiré, ou dans les cas d’exclusion légale de ce droit. Il devient en revanche contestable lorsque le professionnel refuse d’appliquer la garantie légale de conformité alors que le défaut est établi et le délai respecté, refuse de rembourser une rétractation régulièrement exercée, ou impute au consommateur une faute qu’il ne démontre pas. Points de vigilance Identifier précisément le cadre de l’achat (magasin, vente à distance, démarchage) : les droits applicables diffèrent sensiblement. Conserver la preuve d’achat et l’ensemble des échanges avec le professionnel. En cas de défaut, formuler d’abord une demande de mise en conformité (réparation ou remplacement) avant d’exiger un remboursement. En cas de rétractation, respecter le délai de 14 jours et conserver la preuve d’envoi de la notification au professionnel. Formaliser par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) tout refus jugé injustifié, en visant précisément les articles applicables. Pour un vice caché, agir dans les deux ans suivant sa découverte, et non à compter de la date de l’achat. Le cabinet Axiome Avocats conseille consommateurs et professionnels sur l’application des garanties légales, du droit de rétractation et, le cas échéant, sur les recours amiables ou judiciaires en cas de refus de remboursement injustifié. Sources Code de la consommation, articles L217-3, L217-5, L217-7, L217-9 et L217-10. Code de la consommation, articles L221-18, L221-24 et L221-28. Code civil, articles 1641 à 1648.
Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : Les sanctions et les bonnes pratiques
La lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme est un enjeu important en termes de protection de l’ordre public financier. A cette fin, les obligations auxquelles sont soumis les professionnels sont lourdement sanctionnés afin de contraindre ces derniers à se mettre en conformité avec les bonnes pratiques en la matière. Les différentes sanctions en cas de non-respect des obligations de vigilance et de déclaration de soupçon Le non-respect des obligations en matière de LCB-FT peut entraîner des sanctions sévères : Sanctions pénales: En cas de manquement grave, les dirigeants peuvent être poursuivis pénalement et risquent des peines de prison et des amendes importantes. Dans les situations les plus graves, les dirigeants peuvent aussi être condamnés à des interdictions de gérer, des fermetures d’établissement voire des retraits d’agréments ou d’autorisations. Lorsque le professionnel (personne physique ou gérant de société) a volontairement et consciemment exécuté des opérations ayant pour objet le blanchiment de capitaux ou le financement du terrorisme, ce dernier peut être personnellement condamné à des peines de prison ou d’importantes amendes Responsabilité civile: Les professionnels peuvent également être tenues responsables des dommages causés par leur manque de vigilance ou de conformité. Sanctions administratives: La Commission nationale des sanctions peut infliger des amendes et des sanctions disciplinaires. Ces sanctions peuvent être cumulées et il peut également être demandé par l’administration une mise en conformité sous astreinte financière. Exemples de bonnes pratiques pour éviter les sanctions Au regard des obligations de vigilance et de déclaration, les professionnels doivent, pour assurer leur conformité, mettre en œuvre des procédures internes tant en matière organisationnelles qu’en terme d’outils pratiques. En matière organisationnelle, les mesures suivantes peuvent être mises en place : Elaborer une politique interne avec un professionnel en matière de LCB-FT Etablir une liste de critères permettant de surveiller les transactions (origine des fonds, pays concernés, nature des transactions, etc.). Désignation d’un responsable interne en matière de LCB-FT chargé de centraliser les problématiques en la matière Organisation de formations internes à destination des équipes opérationnelles Mettre en place des contrôles internes visant à établir les éventuels insuffisances ou non-conformités Outre ces mesures organisationnelles, les professionnels peuvent déployer les outils suivants : Création d’une cartographie des risques Mise en place d’un algorithme fonctionnant par le biais de « questions / réponses » au sujet de chaque client et donnant une notation du risque Archivage numérique des documents Mise en place de système automatisés pour détecter les activités suspectes Création et diffusion en interne d’une « blacklist » de clients à compléter au fur et à mesure des expériences Ces bonnes pratiques sont naturellement à adapter, développer et approfondir en fonction du degré de risques et des spécificités de l’activité. Le Cabinet AXIOME AVOCATS accompagne les entreprises dans le cadre de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Le Cabinet propose aux personnes soumises à ces obligations de réaliser des audits de leurs pratiques internes et de formuler des recommandations concernant la mise en place de procédures. Le Cabinet assiste également les professionnels dans la réalisation de la déclaration de soupçon et dans la résiliation de la relation commerciale afin d’adopter les comportements conformes aux dispositions légales. Pour en savoir plus sur la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet. Vous y trouverez des analyses, des mises à jour récentes et des conseils pratiques pour mieux comprendre et combattre ces menaces. Cliquez sur les liens suivant pour découvrir ces ressources et rester informé sur les dernières actualités et stratégies dans ce domaine crucial : Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : quels sont les professionnels soumis aux obligations ? Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : l’obligation de vigilance Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : L’obligation de déclaration à TRACFIN Article rédigé par Me. Christopher DE HARO, Avocat en droit commercial
Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : L’obligation de déclaration à TRACFIN
TRACFIN (« Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins ») est un service du Ministère de l’Economie et des Finances chargé de recueillir les déclarations de soupçons et de transmettre aux autorités judiciaires les situations dans lesquelles il est probable qu’un opérateur économique tente de blanchir des capitaux ou de réaliser une transaction ayant pour finalité le financement du terrorisme. Quels sont les indices susceptibles de déclencher un soupçon ? Il n’existe pas de critères préétablis du soupçon de blanchiment ou de financement du terrorisme. En effet, le soupçon résulte d’une réflexion objective et méthodique de l’entreprise et se fonde sur un faisceau d’indices que le professionnel doit apprécier au cas par cas. Un seul indice ne suffit pas, il est nécessaire qu’un réel doute existe et que les indices se recoupent entre eux. Exemples non exhaustifs d’indices : Le virement réalisé dans le cadre de la transaction est refusé par l’une des banques L’identité du client est difficile à confirmer ou celui-ci présente des documents d’identité manifestement faux ou dont la véracité est douteuse Des clients différents utilisent un même compte bancaire pour envoyer ou percevoir des sommes au titre de leur transaction Les marchandises présentées par le client semblent issues de la contrefaçon ou du vol Le compte du client est hébergé dans des pays sensibles (zones de guerre, paradis fiscaux, Proche-Orient…) ou sur un site internet peu connu Le client souhaite payer d’importantes sommes d’argent en espèces Comment procéder en cas de soupçon ? Si le soupçon intervient avant la signature du contrat et l’exécution de l’opération, il convient immédiatement de refuser de réaliser la transaction. Si aucun contrat n’est signé, une déclaration de soupçon reste nécessaire si le doute est manifeste et sérieux afin de permettre à TRACFIN d’exercer ses pouvoirs d’enquête. Si le soupçon est insuffisamment établi, il est possible de refuser de procéder à la transaction sans faire de déclaration de soupçon. Si le soupçon intervient postérieurement à la signature du contrat, la loi impose de régulariser sans délai une déclaration de soupçon auprès de TRACFIN qui peut être faite en ligne et à laquelle doivent être joints différents documents. Durant cette étape, il est impératif de suspendre l’exécution du contrat. Quelles sont les obligations postérieurement à la déclaration de soupçon ? Après avoir effectué la déclaration de soupçon, l’entreprise doit : Rompre immédiatement la relation d’affaires en résiliant les contrats en cours Ne plus contracter avec le client pour le futur Conserver les documents relatifs à la relation d’affaires durant 5 ans, (documents d’identité, contrat, justificatifs de l’origine ou de la destination des fonds) Le Cabinet AXIOME AVOCATS accompagne les entreprises dans le cadre de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Le Cabinet propose aux personnes soumises à ces obligations de réaliser des audits de leurs pratiques internes et de formuler des recommandations concernant la mise en place de procédures. Le Cabinet assiste également les professionnels dans la réalisation de la déclaration de soupçon et dans la résiliation de la relation commerciale afin d’adopter les comportements conformes aux dispositions légales. Pour en savoir plus sur la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet. Vous y trouverez des analyses, des mises à jour récentes et des conseils pratiques pour mieux comprendre et combattre ces menaces. Cliquez sur les liens suivant pour découvrir ces ressources et rester informé sur les dernières actualités et stratégies dans ce domaine crucial : Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : quels sont les professionnels soumis aux obligations ? Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : l’obligation de vigilance Article rédigé par Me. Christopher DE HARO, Avocat en droit commercial
Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : l’obligation de vigilance
Les professionnels soumis aux obligations en matière de lutte contre le blanchement et le financement du terrorisme (LCB-FT) doivent mettre en œuvre des mesures de vigilance à l’égard de leur clientèle, adaptées à leur profil de risque. Ces mesures sont de trois ordres. L’identification du client et du bénéficiaire de la transaction Au début de la relation d’affaires, les professionnels doivent procéder à des vérifications concernant l’identité exacte de leur client et s’assurer que les documents remis par ce dernier sont réels et sérieux. Concrètement, ils doivent solliciter, pour les personnes physiques la transmission de leurs documents officiels d’identité (carte nationale d’identité, passeport) et, pour les personnes morales, un extrait Kbis et d’un registre des bénéficiaires effectifs de la société. Lorsque le bénéficiaire de la transaction n’est pas le client, le professionnel doit également mettre en œuvre les mêmes mesures de vérification à son égard. En effet, le bénéficiaire effectif est la personne physique ou morale qui sera destinataire de la contrepartie de la transaction effectuée. Cela sera notamment le cas lorsque le client qui prend contact avec le professionnel n’est pas celui qui recevra le paiement, le bien ou la prestation. Le risque peut donc exister à l’égard de ce bénéficiaire, le client n’étant alors qu’un intermédiaire. Les obligations à l’égard du professionnel s’étendent donc à la fois au client et au bénéficiaire. L’intégralité des informations récoltées doivent être conservées par le professionnel durant toute la durée de la relation d’affaires et, à l’issue de cette dernière, sur une durée limitée et strictement nécessaire, dans le respect des règlementations relatives à la protection des données à caractère personnel. L’évaluation du profil de risque Le risque de blanchement et de financement du terrorisme s’analyse à deux échelles : celle du professionnel et celle du client. À l’échelle du professionnel, le risque dépend de la nature et de la sensibilité de son activité. Plus l’activité inclut d’importants mouvements de fonds, plus le professionnel doit adapter sa vigilance et multiplier les procédures internes. Tel est notamment le cas pour les établissements bancaires, les compagnies d’assurance, ou encore les professionnels du commerce de métaux précieux qui ont vocation à récolter des marchandises dont l’origine est parfois incertaine. À l’échelle des clients, le professionnel doit établir, pour chacun d’eux, un profil de risque qui permet de déterminer le niveau de vigilance devant être appliqué. Il est impératif d’établir une cartographie des risques permettant déterminer objectivement et sans discrimination le degré de risque en fonction des informations obtenues sur le client et de la nature de l’opération envisagée. La surveillance continue L’obligation de vigilance n’est pas limitée au stade de l’entrée dans la relation d’affaire. En effet, le risque peut apparaitre ou évoluer en cours de relation commerciale. Ainsi, le professionnel doit assurer une veille tout au long de la relation et pour chaque opération effectuée. L’objectif de cette veille est de vérifier que les transactions réalisées sont cohérentes avec les informations obtenues lors de l’entrée dans la relation d’affaires. Le Cabinet AXIOME AVOCATS accompagne les entreprises dans le cadre de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Le Cabinet propose aux personnes soumises à ces obligations de réaliser des audits de leurs pratiques internes et de formuler des recommandations concernant la mise en place de procédures. Le Cabinet assiste également les professionnels dans la réalisation de la déclaration de soupçon et dans la résiliation de la relation commerciale afin d’adopter les comportements conformes aux dispositions légales. Pour en savoir plus sur la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet. Vous y trouverez des analyses, des mises à jour récentes et des conseils pratiques pour mieux comprendre et combattre ces menaces. Cliquez sur le lien suivant pour découvrir ces ressources et rester informé sur les dernières actualités et stratégies dans ce domaine crucial : Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : quels sont les professionnels soumis aux obligations ? Article rédigé par Me. Christopher DE HARO, Avocat en droit commercial
Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme : Quels sont les professionnels soumis aux obligations ?
La lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme fait intervenir les différents acteurs de l’économie par le biais duquel ces infractions peuvent être commises. En effet, il a été identifié un certain nombre de professionnels dont la nature de l’activité ou le secteur d’exploitation sont propices à permettre à des tiers de réaliser des transactions en vue blanchir des capitaux ou de permettre le transfert de fonds en vue de la réalisation d’une entreprise terroriste. Dans ce cadre, il a été décidé d’octroyer à ces professionnels des obligations et une responsabilité particulières en leur conférant une place cardinale dans cette lutte. Les professionnels soumis à ces obligations particulières se répartissent principalement en trois catégories Les professionnels financiers Dès lors qu’ils exercent leur activité sur le territoire français, les professionnels suivants sont concernés par les obligations en matière de LCB-FT : Les établissements de crédits : banques, prêteurs, changeurs manuels et leurs intermédiaires Les compagnies d’assurances et assimilés : assurances-vie, assurances mutuelles, fonds de retraite professionnelles supplémentaires et leurs intermédiaires (courtiers et agents généraux) … Les entreprises d’investissements et de marchés, les dépositaires centraux, les intermédiaires en financement participatif : société de gestion de portefeuille, conseillers en investissement… Les prestataires de services de paiement : les établissements de monnaie électronique, les émetteurs de jetons numériques, prestataires de service sur les actifs numériques et leurs intermédiaires … Les opérateurs de plateforme de financement participatif Les professionnels intervenant dans des secteurs commerciaux sensibles Certains secteurs d’activité commerciale nécessitent une vigilance accrue en raison des fonds et capitaux concernés. C’est pourquoi les professionnels suivants sont assujettis aux obligations LCB-FT : Les opérateurs de jeux et paris : notamment les casinos et sites de jeux/paris en ligne en ce que les opérations peuvent être réalisées avec d’importantes sommes en espèce Les personnes qui négocient ou entreposent des œuvres d’art et des antiquités ou agissent en qualité d’intermédiaires Les personnes se livrant à titre habituel et principal au commerce de métaux/pierres précieuses Les opérateurs de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques Les professionnels non-financiers Bien qu’ils n’exercent pas, à titre principal, une activité commerciale sensible ou n’agissent pas sur les marchés financiers, les professionnels suivants sont astreints aux obligations compte tenu de leur mission impliquant des mouvements de fonds particuliers : Les agents immobiliers : lors de transactions portant sur l’achat ou la vente de biens immobiliers. Les experts-comptables et commissaires aux comptes Les avocats et notaires : lorsqu’ils participent pour le compte de leur client à toute transaction financière ou immobilière ou toute prestation de conseil (en matière fiscale, financière…) Les commissaires de justice, mandataires judiciaires et greffiers des tribunaux de commerce Les personnes exerçant l’activité de domiciliation d’entreprise Les agents sportifs Le Cabinet AXIOME AVOCATS accompagne les entreprises dans le cadre de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Le Cabinet propose aux personnes soumises à ces obligations de réaliser des audits de leurs pratiques internes et de formuler des recommandations concernant la mise en place de procédures internes et personnalisées. Le Cabinet assiste également les professionnels dans la réalisation de la déclaration de soupçon et dans la résiliation de la relation commerciale afin d’adopter les comportements conformes aux dispositions légales. Article rédigé par Me. Christopher DE HARO, avocat en droit commercial.
Montant, restitution tardive et retenue : tout savoir sur le dépôt de garantie
Montant, restitution tardive et retenue : tout savoir sur le dépôt de garantie Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « la caution » alors même qu’il relève d’un tout autre mécanisme que le contrat de cautionnement, est souvent à l’origine de nombreux litiges entre locataires et propriétaires. Le Cabinet AXIOME AVOCATS vous rappelle les règles en vigueur à propos de ce dépôt consistant en une somme d’argent, versée au propriétaire au moment de la signature contrat de bail, et ayant pour finalité de couvrir les éventuels manquements à ses obligations locatives – impayés de loyers et de charges, ou encore à défaut de réalisation de réparations locatives utiles -. Quel montant du dépôt de garantie ? Même s’il est devenu systématique, le versement du dépôt de garantie n’est pas imposé par la loi. Aussi, le propriétaire peut décider d’y renoncer. En revanche si le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie, le montant de celui-ci est limité et doit figurer au sein du contrat de bail, pour les baux d’habitation soumis à la loi n°-62 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, son montant ne peut nullement être révisé en cours de bail ou lors du renouvelle du bail. Lorsque le logement mis à bail est vide, c’est-à-dire qu’il est non-meublé, le montant maximum qui peut être demandé par le propriétaire est d’1 mois de loyer, hors charges. Si le loyer est payable d’avance, pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire. Pour les contrats conclus depuis le 27 mars 2014, lorsque le logement mis à bail est meublé, le montant maximum est porté à 2 mois de loyer, hors charges. Pour les baux antérieurs, il n’existe pas de montant maximum. Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ? Par principe, à l’issue du contrat de bail, la restitution totale du dépôt de garantie doit se faire un délai maximum d’1 mois à compter de la remise des clefs. Par exception, si l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations du fait du locataire, le délai est alors de 2 mois. Quels sont les cas où la retenue du dépôt de garantie est possible ? Le propriétaire peut décider de retenir une partie ou l’intégralité du montant du dépôt de garantie lorsque le locataire n’a pas honoré ses obligations locatives. Ainsi, s’il existe une dette locative (loyers ou charges impayés), ou si le propriétaire constate que son bien a été détérioré sans que cela ne relève de la vétusté, de malfaçon ou de vice de construction. Cependant, cette retenue doit être justifiée par le propriétaire qui devra produire au locataire des documents probants permettant de justifier le montant de la retenue. Que faire en cas de retenue ou de restitution tardive du dépôt de garantie ? Le locataire pourra adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui réclamer la restitution de son dépôt. Si cette démarche reste infructueuse, le locataire pourra envisager des poursuites judiciaires. Attention aux propriétaires qui seraient tentés de retenir illégitimement le dépôt de garantie à l’extinction du contrat de bail : en application de la loi Alur, le montant du dépôt est majoré de 10% du montant du loyer hors charges pour chaque mois de retard dans la restitution. Le Cabinet AXIOME AVOCATS reste à votre disposition pour vous accompagner dans l’ensemble de ces démarches. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.
Pour quels motifs rompre un contrat de bail d’habitation ?
Pour quels motifs rompre un contrat de bail d’habitation ? Le bailleur a la possibilité de rompre le contrat s’il souhaite mettre en vente le bien (A), s’il entend récupérer le bien (B), ou encore lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (C). A- En cas de mise en vente du bien objet du contrat Le propriétaire désireux de céder son bien peut donner congé à son locataire d’avoir à quitter les lieux. Le congé devra respecter un formalisme et une temporalité très encadrés. Il devra entre autre préciser que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, et préciser le prix du bien. Cependant, il est tout à fait possible de mettre en vente un bien loué, auquel cas le contrat de bail sera transféré à l’acquéreur. Le locataire aura donc la possibilité de rester dans le bien, lorsque la vente a lieu en cours de bail. B- En cas de reprise du logement Le propriétaire personne physique, ou l’un des associés de la société civile immobilière propriétaire du bien, désireux d’en faire sa résidence principale peut décider de rompre le bail. Le congé devra également respecter un formalisme et une temporalité très encadrés. Cette possibilité de reprise du bien est également ouverte au propriétaire qui souhaiterait y loger un proche. La liste des proches concernés est limitative. La reprise ne devra pas être fictive car le locataire a la possibilité de la contester en arrivant à démontrer que le logement n’a pas été utilisé par le propriétaire ou l’un de ses proches à titre de résidence principale. C- En cas de faute contractuelle du locataire Les fautes du locataire les plus courantes sont le défaut de paiement des loyers et charges locatives et le défaut de souscription à l’assurance habitation. En général, ces deux obligations sont visées par des clauses résolutoires au sein du contrat, facilitant la résolution par le propriétaire. Cependant, d’autres fautes peuvent justifier la résiliation du contrat de bail telles qu’un comportement agressif répété, des incivilités, ou encore des troubles anormaux du voisinage. Pour justifier la résiliation judiciaire du bail, il faut néanmoins que les manquements soient suffisamment grave (CA Pau, 28 janvier 2022). En outre, le comportement fautif d’un ou des enfants du preneur au sein de l’immeuble ou à proximité de ce dernier peut également justifier la résiliation du bail (Civ. 3e, 17 déc. 2020, n° 18-24.823). Dans de telles circonstances, il sera indispensable de récolter les éléments probants permettant de caractériser le comportement fautif du preneur -ou de ses enfants-. Le Cabinet Axiome Avocats peut vous accompagner dans le cadre de ces démarches et au besoin, devant le Juge compétent. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.
Mon propriétaire a-t-il le droit d’entrer librement chez moi ?
Mon propriétaire a-t-il le droit d’entrer librement chez moi ? Le bailleur est-il autorisé à entrer au domicile du locataire ? Contrairement à certaines lois étrangères, la législation française, et notamment la loi du 6 juillet 1989, est particulièrement protectrice des droits du locataire. Cette protection tend notamment à faire respecter la vie privée du preneur, c’est-à-dire le locataire, ainsi que son droit de jouissance paisible du bien. Ainsi, par principe, un propriétaire ne pourra pas pénétrer dans le logement, objet du bail d’habitation, sans avoir obtenu au préalable l’accord explicite du locataire. Le consentement du locataire est donc un préalable indispensable à la visite du propriétaire. À défaut, le bailleur se rendrait coupable d’une violation de domicile, réprimée par le Code pénal, dont la sanction maximale est d’un an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende. Cependant il existe deux tempéraments : En cas de travaux, Le locataire est obligé de laisser s’exécuter les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cette obligation s’applique aux parties communes, comme privatives. Toutefois, le propriétaire est tenu d’informer au préalable le locataire des modalités des travaux, et des jours concernés par ceux-ci. Il est conseillé d’adresser cette information par courrier recommandé. Si la durée des travaux s’étend sur plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une réduction de son loyer, proportionnellement au préjudice subi. En cas de mise en vente du bien loué, sans que le locataire ne veuille acheter le bien par le biais de son droit de préemption. Le bailleur a le droit de faire visiter les lieux loués à tout acquéreur éventuel. Mais ce droit de visite est encadré. En effet, ce droit de visite peut être considéré comme abusif car constitutif d’un trouble de jouissance du locataire. Cet abus est caractérisé lorsque de nombreuses visites ont été effectuées à des heures matinales, occasionnant une gêne aux preneurs (CA Rennes, 17 juin 1999). Il est là encore recommandé au bailleur de prévenir quelques jours à l’avance au moins le locataire d’une éventuelle visite, au besoin par courrier recommandé. Il est également recommandé de fixer ces visites sur des jours ouvrables, à des horaires convenables, sans que la durée quotidienne des visites n’excède deux heures. Si propriétaire et locataire ne trouvent pas de terrain d’entente et que la situation s’en trouve bloquée, il peut être nécessaire de recourir à une procédure judiciaire pour que l’accès au bien loué soit ordonné. Article réalisé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.
Quels sont les risques d’une sous-location sur AIRBNB non autorisée par le bailleur ?
AIRBNB, Expedia, Abritel, Booking sont autant de plateformes en pleine explosion depuis plusieurs années qui proposent des locations courtes durées de biens immobiliers entre professionnels et particuliers. Mais la mise en location de courte durée est particulièrement encadrée. Hormis les restrictions imposées par quelques villes telles que Paris ou encore Bordeaux, un propriétaire est en principe libre de louer son logement meublé sur une plateforme en ligne. Toutefois, les règles sont différentes s’agissant du locataire, simple preneur du logement, qui souhaiterait procéder à une sous-location puisqu’en pareil hypothèse c’est un principe d’interdiction de sous-louer l’appartement qui s’impose, sauf autorisation expresse du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Aussi, il est à noter que dans l’hypothèse où un propriétaire autoriserait son locataire à sous-louer le bien mis à bail, ce dernier n’a pas la possibilité de s’enrichir, en proposant un prix supérieur au loyer dont il s’acquitte. Pourtant, force est de constater que les prix proposés sur ce type de plateforme sont assez élevés, surtout lorsque le prix des nuitées est ramené au mois. Ne pas respecter ce cadre légal peut coûter cher au locataire qui transgresserait ces règles. En effet, le propriétaire peut obtenir l’expulsion du locataire mais également obtenir le remboursement intégral des sommes qu’il a pu percevoir dans le cadre de cette activité, en plus du paiement du loyer (Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-20.727). En effet, les « sous-loyers » perçus par le locataire sont assimilés à des fruits civils, appartenant au propriétaire par le jeu de l’accession, prévu par l’article 546 du Code civil. Mais alors comment évaluer cette somme sans savoir exactement depuis combien de temps le locataire empoche des revenus locatifs illicites ? Dans un premier temps, en invitant le locataire à vous transmettre le décompte. S’il refuse, il conviendra de demander au Juge la condamnation du locataire à produire les justificatifs de versement de la plateforme sous astreinte. De plus, il n’est pas rare que les tribunaux condamnent les locataires à indemniser les propriétaires pour le préjudice moral subi, dont les dommages et intérêts peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros, outre une condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour cela, le propriétaire devra rapporter la preuve de la sous-location illicite, soit en faisant constater par un huissier la mise en ligne, sur une plateforme de location, d’une annonce portant sur son bien, soit en demandant, par requête, au Président du Tribunal Judiciaire du lieu du bien d’ordonner un constat d’huissier. Enfin, obtenir la condamnation solidaire des plateformes de location en leur qualité d’éditeurs de sites internet, et non pas de simples prestataires techniques, semble possible. Cette demande peut être particulièrement intéressante, notamment lorsque le locataire est insolvable. Les plateformes commettraient « une faute en s’abstenant de toute vérification, laquelle concourt au préjudice subi par le propriétaire » (TJ Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405). Cependant, il n’est pas certain que cette décision soit confirmée par une Cour d’appel ou par la Cour de cassation, compte tenu de l’enjeu de voir ces sites comme de réels intermédiaires et du récent refus par la Cour de Justice de l’Union Européenne de les qualifier d’agents immobiliers (CJUE 19 déc. 2019, aff. C-390/18, JT 2020, n° 226, p. 11). Le Cabinet Axiome Avocats intervient pour différents dossiers de ce type et peut vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats. Prenez rendez-vous avec un avocat ici
Garantie de Parfait Achèvement : la notification des désordres relevés après réception est un préalable indispensable à l’action
Conformément aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement offre au maitre d’ouvrage la possibilité de contraindre le maitre d’œuvre à une réparation en nature des désordres mentionnés au procès-verbal de réception ou de ceux notifiés postérieurement à la réception. Une condition temporelle encadre cette garantie, puisque les désordres devront être portés à l’attention du constructeur dans un délai d’une année à compter de la réception des travaux, qu’elle soit tacite ou expresse. En outre, il arrive bien souvent que l’entrepreneur et que le maitre d’ouvrage soient en désaccord tant sur les désordres invoqués que sur les reprises nécessaires. La jurisprudence antérieure avait déjà précisé que le délai légal d’un an à compter de la réception des travaux était également un délai de forclusion, empêchant alors le maitre d’ouvrage de voir sa demande aboutir s’il agit en justice une fois ce délai passé. (Civ 3ème, 3 mai 1989, n°87-18.261 – Civ 3ème, 6 mai 1998, n°96-18.038) En outre, s’agissant des désordres révélés postérieurement à la réception, il avait été jugé que le simple envoi d’une lettre recommandée à l’entrepreneur dans l’année de la réception ne suffisait pas à justifier la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, lorsque l’action avait été introduite plus d’un an après la réception des travaux. (Civ 3ème, 15 janvier 1997, n°95-10.097) Ainsi, il ne faisait aucun doute que l’action devait être intentée dans l’année suivant la réception. Plus récemment, la Cour de cassation est venue donner toute son importance à cet envoi formel listant les désordres postérieurs. En effet, en 2018, la même Chambre est venue ajouter que si la réclamation ne permettait pas d’interrompre le délai, elle constituait un préalable indispensable à toute action judiciaire. (Civ 3ème, 29 mars 2018, n°17-15.549) Très récemment, dans son arrêt du 15 avril 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler la nécessité de cette diligence. Ainsi, à défaut de notification préalable à l’entreprise des désordres révélés après réception, le maître d’ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie, quand bien même l’assignation aurait été délivrée avant le délai légal d’un an. (Civ 3ème, 15 avril 2021, n°19-25.748) Cette solution est donc conforme à la lettre des dispositions légales : le maitre d’ouvrage doit dans un premier temps et impérativement informer l’entrepreneur des désordres qu’il entend invoquer, en vue de trouver en priorité une solution amiable dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. A défaut de solution, il devra, dans un second temps, engager une action judiciaire dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux, délai qui reste donc particulièrement court. Article rédigé par Kloé FLEBUS pour le cabinet Axiome Avocats situé à Lyon. Prenez rendez-vous avec un avocat ici