Un délai contractuel obligatoire et des pénalités légales minimales

L'article L231-2 du Code de la construction et de l'habitation impose que le contrat CCMI mentionne la date d'ouverture du chantier ainsi que le délai d'exécution des travaux, assorti de pénalités applicables en cas de dépassement. À défaut de clause plus favorable, le plancher légal fixé par l'article R231-14 du même code est de 1/3000e du prix convenu par jour de retard. Les parties peuvent contractuellement prévoir un taux supérieur, mais jamais inférieur à ce plancher.

Le point de départ et la durée des pénalités

Les pénalités courent à compter de la date contractuelle de livraison une fois celle-ci dépassée, jusqu'à la livraison effective de l'ouvrage — c'est-à-dire la remise des clés — et non jusqu'à la simple levée des réserves formulées lors de la réception. Il est vivement conseillé d'adresser au constructeur une mise en demeure (article 1344 du Code civil) dès le dépassement du délai contractuel, afin de formaliser date et étendue du retard constaté.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Le contrat CCMI doit être assorti d'une garantie de livraison à prix et délais convenus (article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation), souscrite par le constructeur auprès d'un garant. En cas de défaillance de ce dernier, le garant peut être appelé à financer l'achèvement des travaux et à prendre en charge les conséquences financières de cette défaillance. La Cour de cassation a toutefois rappelé que cette garantie n'est pas extensible : elle ne couvre ni les travaux réservés par le maître d'ouvrage, ni les préjudices distincts du coût d'achèvement, tels que des frais de relogement ou un préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-21.106).

Les recours en cas de retard persistant

Au-delà des pénalités forfaitaires, le maître d'ouvrage peut réclamer des dommages et intérêts complémentaires lorsqu'il justifie d'un préjudice distinct et chiffré (double charge de loyer et d'échéances de prêt, par exemple). En cas de défaillance grave et persistante du constructeur malgré mise en demeure, la résolution du contrat peut également être recherchée devant le juge.

Le cas particulier de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Le terme « constructeur » recouvre parfois, dans le langage courant, un promoteur intervenant dans le cadre d'une VEFA. Le régime y est différent : le Code de la construction et de l'habitation (articles L261-2 et R261-14) impose la mention d'un délai de livraison, mais ne prévoit aucun barème légal de pénalités comparable à celui du CCMI. L'indemnisation du retard relève alors du droit commun de la responsabilité contractuelle et suppose de démontrer précisément le préjudice subi.

Points de vigilance

• Vérifier que le contrat CCMI mentionne bien la date d'ouverture de chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard ; à défaut, le plancher légal de 1/3000e s'applique.
• Adresser une mise en demeure au constructeur dès le dépassement du délai contractuel, par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Ne pas réceptionner l'ouvrage sans formuler de réserves précises : les pénalités courent jusqu'à la livraison effective, non jusqu'à la levée des réserves.
• Solliciter le garant de livraison en cas de défaillance caractérisée du constructeur, en ayant à l'esprit les limites de cette garantie.
• Conserver toute preuve du préjudice complémentaire (quittances de loyer, tableaux d'amortissement) pour appuyer une demande de dommages-intérêts au-delà des pénalités contractuelles.
• En VEFA, le régime diffère sensiblement : l'absence de barème légal impose de démontrer précisément le préjudice subi.