Proposition de loi anti-squat : à quoi s’attendre ?
QUE PEUT-ON ATTENDRE DE LA PROPOSITION DE LOI ANTI-SQUAT ? La proposition de loi « anti-squat » a été adoptée, avec modifications, par le Sénat en première lecture ce 2 février 2023. Cette proposition de loi vise à protéger les logements contre l’occupation illicite par deux angles bien distincts : d’une part renforcer la répression des squatteurs (I), d’autre part, faciliter les expulsions des locataires défaillants en cas d’impayés (II). Ces deux situations sont à différencier puisque le locataire bénéficie d’un contrat de bail avec le propriétaire, tandis que le squatteur lui, n’a jamais disposé d’aucun droit de jouissance sur le bien, si ce n’est celui qu’il s’est octroyé illégalement, de fait. Une répression renforcée à l’encontre des squatteurs La proposition de loi prévoit l’aggravation de la sanction pénale encourue au titre du délit de violation de domicile (squat). Un squatteur risquerait jusqu’à trois ans d’emprisonnement et une condamnation à 45 000 euros d’amende, soit des peines trois fois plus lourdes que celles actuellement en vigueur. Ce renforcement pénal a notamment pour objectif d’aligner les sanctions des squatteurs sur celles pesant sur les propriétaires qui décideraient d’expulser les squatteurs de leur propre initiative, sans autorisation. La presse décrivait comme assez injuste la situation d’un propriétaire impuissant, qui encourait de lourdes sanctions pénales s’il décidait de récupérer son bien sans autorisation, tandis que les squatteurs encouraient une peine moindre, alors même qu’ils étaient coupables d’occuper sciemment le bien d’autrui sans autorisation. Le recours à la loi du Talion pour le propriétaire mécontent serait donc toujours interdit. Il est également proposé que les marchands de sommeil, qui organisent des squats en faisant croire qu’ils sont propriétaires des logements, encourent les mêmes peines que les squatteurs eux-mêmes. Se pose la question de l’impact réel de ces nouvelles sanctions, eu égard à la situation d’insolvabilité supposée de la majorité des squatteurs et marchands de sommeil et à l’absence de développement de solutions d’hébergement pour les personnes en difficulté. En outre, le projet ne permet pas vraiment de supprimer, ou a minima, réduire les importantes difficultés pratiques liées à la phase administrative de l’expulsion. Il est cependant à noter que le texte envisage de contraindre le préfet à ordonner le recours à la force publique pour expulser le squatteur du domicile d’autrui dans un délai de sept jours après une décision d’expulsion, ce qui permettrait d’accélérer l’exécution de l’expulsion, ce qui constitue une première piste d’amélioration intéressante. Le projet ne s’arrête pas là puisqu’il envisage également de faciliter la procédure de résiliation de bail par le propriétaire en cas d’impayés de loyers ou de charges par le locataire. Une résiliation facilitée en cas d’impayés de loyers des preneurs Deux mesures principales permettraient de faciliter et d’accélérer l’expulsion des locataires mauvais payeurs : D’une part, le délai mentionné par le commandement pour payer la dette locative est réduit à un seul mois contre deux précédemment, tout comme le délai séparant l’assignation et l’audience qui serait réduit de deux mois à six semaines ; D’autre part, il existerait une clause résolutoire tacite dans tout bail d’habitation, autorisant un propriétaire à « provoquer la résiliation automatique du bail lorsqu’un commandement de payer est demeuré infructueux« , sans avoir à engager une action en justice. Néanmoins, il est bien évidemment que pour expulser physiquement le locataire du bien, une fois le bail résilié, le propriétaire sera contraint d’engager une action en justice. Ainsi, la résiliation du bail est facilitée, mais pas l’expulsion du locataire. Le non-recours à une procédure judiciaire reste donc illusoire pour les propriétaires, même si la procédure pourra être accélérée. La proposition de loi permet de maintenir un certain équilibre entre les intérêts des deux parties, compte tenu du fait qu’il est sans nul doute excessif d’autoriser l’expulsion d’un locataire défaillant sans recours au juge. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.
Quels sont les risques d’une location sans bail ?
Quels sont les risques d’une location sans bail ? La récente décision médiatisée condamnant une locataire à verser 12.000 € à son propriétaire pour une cave insalubre louée sans contrat de bail écrit amène à se questionner sur les risques d’une location sans bail. Même s’il est préférable de rédiger un contrat de bail écrit, certains biens sont mis à bail par un contrat dit verbal. Ce dernier est reconnu par les juridictions mais apporte beaucoup moins de sécurité juridique tant pour le propriétaire (I), que pour le locataire (II). Les risques pour le propriétaire Il convient de rappeler que les règles émises par la loi du 6 juillet 1989 sont applicables quand bien même aucun contrat de bail écrit n’aurait été signé par les parties. Le propriétaire ne peut donc pas à sa guise, gérer la location comme il l’entend et faire fi des règles en la matière qui sont d’ordre public. Le risque principal est lié à l’absence de clause résolutoire qui est une clause insérée dans les contrats de bail, permettant d’obtenir la résiliation du contrat de plein droit en cas de manquement du locataire (non-paiement du loyer ou défaut d’assurance habitation). En l’absence de contrat écrit, le propriétaire ne peut bénéficier de cette résiliation de plein droit et devra nécessairement saisir le juge en cas de litige, afin que cette révocation du bail soit prononcée par le tribunal compétent. Par ailleurs, s’agissant du loyer, à défaut de clause d’indexation, le propriétaire ne pourra obtenir la révision du loyer annuellement, à chaque anniversaire du bail. Le loyer restera donc le même tout au long du contrat. Aussi, il est à noter que le propriétaire ne peut pas souscrire à une garantie de loyers impayés à défaut de contrat écrit. Ainsi, en cas de difficulté dans le recouvrement des loyers et charges, le propriétaire devra assumer les pertes sans recours possible à son assurance. Les risques pour le locataire La prise d’un bien (appartement ou maison d’habitation) sans contrat de bail écrit comporte également des risques pour le locataire. D’une part, si le propriétaire est tenu de remettre au locataire des diagnostics immobiliers, cette remise ne sera pas actée ni datée, de sorte que le bailleur pourrait décider de ne pas y procéder. Dans ce cas, le locataire ne serait pas parfaitement informé des caractéristiques du bien que le bailleur pourrait lui cacher -volontairement ou non-, comme l’existence de risques naturels et technologiques, ou une performance énergétique inquiétante pour les charges locatives à venir, et notamment de chauffage. D’autre part, il est fréquent en pratique qu’à défaut de contrat de bail écrit, aucun état des lieux d’entrée ne soit dressé. Cette omission pourrait coûter cher au locataire puisqu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est considéré comme ayant reçu le logement en bon état. Il devra donc le rendre en bon état également, sauf à prouver que le bien était déjà en mauvais état lors de son arrivée. En conclusion, il n’y a pas de réel intérêt à éviter de rédiger un contrat de bail écrit, d’autant que ce défaut dans la matérialité du contrat fait courir des risques non négligeables. Le Cabinet AXIOME AVOCATS peut vous accompagner en cas de conflit avec votre locataire ou votre propriétaire. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats à Lyon.
Montant, restitution tardive et retenue : tout savoir sur le dépôt de garantie
Montant, restitution tardive et retenue : tout savoir sur le dépôt de garantie Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « la caution » alors même qu’il relève d’un tout autre mécanisme que le contrat de cautionnement, est souvent à l’origine de nombreux litiges entre locataires et propriétaires. Le Cabinet AXIOME AVOCATS vous rappelle les règles en vigueur à propos de ce dépôt consistant en une somme d’argent, versée au propriétaire au moment de la signature contrat de bail, et ayant pour finalité de couvrir les éventuels manquements à ses obligations locatives – impayés de loyers et de charges, ou encore à défaut de réalisation de réparations locatives utiles -. Quel montant du dépôt de garantie ? Même s’il est devenu systématique, le versement du dépôt de garantie n’est pas imposé par la loi. Aussi, le propriétaire peut décider d’y renoncer. En revanche si le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie, le montant de celui-ci est limité et doit figurer au sein du contrat de bail, pour les baux d’habitation soumis à la loi n°-62 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, son montant ne peut nullement être révisé en cours de bail ou lors du renouvelle du bail. Lorsque le logement mis à bail est vide, c’est-à-dire qu’il est non-meublé, le montant maximum qui peut être demandé par le propriétaire est d’1 mois de loyer, hors charges. Si le loyer est payable d’avance, pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire. Pour les contrats conclus depuis le 27 mars 2014, lorsque le logement mis à bail est meublé, le montant maximum est porté à 2 mois de loyer, hors charges. Pour les baux antérieurs, il n’existe pas de montant maximum. Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ? Par principe, à l’issue du contrat de bail, la restitution totale du dépôt de garantie doit se faire un délai maximum d’1 mois à compter de la remise des clefs. Par exception, si l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations du fait du locataire, le délai est alors de 2 mois. Quels sont les cas où la retenue du dépôt de garantie est possible ? Le propriétaire peut décider de retenir une partie ou l’intégralité du montant du dépôt de garantie lorsque le locataire n’a pas honoré ses obligations locatives. Ainsi, s’il existe une dette locative (loyers ou charges impayés), ou si le propriétaire constate que son bien a été détérioré sans que cela ne relève de la vétusté, de malfaçon ou de vice de construction. Cependant, cette retenue doit être justifiée par le propriétaire qui devra produire au locataire des documents probants permettant de justifier le montant de la retenue. Que faire en cas de retenue ou de restitution tardive du dépôt de garantie ? Le locataire pourra adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui réclamer la restitution de son dépôt. Si cette démarche reste infructueuse, le locataire pourra envisager des poursuites judiciaires. Attention aux propriétaires qui seraient tentés de retenir illégitimement le dépôt de garantie à l’extinction du contrat de bail : en application de la loi Alur, le montant du dépôt est majoré de 10% du montant du loyer hors charges pour chaque mois de retard dans la restitution. Le Cabinet AXIOME AVOCATS reste à votre disposition pour vous accompagner dans l’ensemble de ces démarches. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.
Pour quels motifs rompre un contrat de bail d’habitation ?
Pour quels motifs rompre un contrat de bail d’habitation ? Le bailleur a la possibilité de rompre le contrat s’il souhaite mettre en vente le bien (A), s’il entend récupérer le bien (B), ou encore lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (C). A- En cas de mise en vente du bien objet du contrat Le propriétaire désireux de céder son bien peut donner congé à son locataire d’avoir à quitter les lieux. Le congé devra respecter un formalisme et une temporalité très encadrés. Il devra entre autre préciser que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, et préciser le prix du bien. Cependant, il est tout à fait possible de mettre en vente un bien loué, auquel cas le contrat de bail sera transféré à l’acquéreur. Le locataire aura donc la possibilité de rester dans le bien, lorsque la vente a lieu en cours de bail. B- En cas de reprise du logement Le propriétaire personne physique, ou l’un des associés de la société civile immobilière propriétaire du bien, désireux d’en faire sa résidence principale peut décider de rompre le bail. Le congé devra également respecter un formalisme et une temporalité très encadrés. Cette possibilité de reprise du bien est également ouverte au propriétaire qui souhaiterait y loger un proche. La liste des proches concernés est limitative. La reprise ne devra pas être fictive car le locataire a la possibilité de la contester en arrivant à démontrer que le logement n’a pas été utilisé par le propriétaire ou l’un de ses proches à titre de résidence principale. C- En cas de faute contractuelle du locataire Les fautes du locataire les plus courantes sont le défaut de paiement des loyers et charges locatives et le défaut de souscription à l’assurance habitation. En général, ces deux obligations sont visées par des clauses résolutoires au sein du contrat, facilitant la résolution par le propriétaire. Cependant, d’autres fautes peuvent justifier la résiliation du contrat de bail telles qu’un comportement agressif répété, des incivilités, ou encore des troubles anormaux du voisinage. Pour justifier la résiliation judiciaire du bail, il faut néanmoins que les manquements soient suffisamment grave (CA Pau, 28 janvier 2022). En outre, le comportement fautif d’un ou des enfants du preneur au sein de l’immeuble ou à proximité de ce dernier peut également justifier la résiliation du bail (Civ. 3e, 17 déc. 2020, n° 18-24.823). Dans de telles circonstances, il sera indispensable de récolter les éléments probants permettant de caractériser le comportement fautif du preneur -ou de ses enfants-. Le Cabinet Axiome Avocats peut vous accompagner dans le cadre de ces démarches et au besoin, devant le Juge compétent. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.
La prescription abrégée exclue pour le client agissant dans le cadre d’un projet de promotion immobilière
Par un arrêt du 30 juin dernier, la Cour de Cassation est venue rappeler les conditions d’application de la prescription abrégée à deux ans, encadrant l’action du professionnel à l’encontre de son Client consommateur. La prescription, c’est-à-dire le délai prévu par la loi pour saisir la Justice, notamment en cas de difficulté rencontrée lors de l’exécution d’un contrat, est par principe de 5 ans. Cependant, l’article L. 218-2 du code de la consommation prévoit : « l’action des professionnels, pour les biens et services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ». Ainsi, le droit de la consommation réduit ce délai à seulement 2 ans lorsque le contrat est conclu entre tout professionnel, quelque soit son activité (entrepreneur de bâtiment, avocat, commerçant…) et un consommateur, c’est-à-dire une personne qui n’a pas conclu ledit contrat dans le cadre de son activité professionnelle. La notion de professionnel ne se limite pas à celle de commerçant puisque l’article liminaire du code de la consommation le définit comme « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Le professionnel dispose donc d’une fenêtre d’action particulièrement réduite pour agir contre son Client consommateur en cas de non-paiement, étant précisé qu’une simple relance ne vient ni suspendre ni interrompre ce court délai. C’est pourquoi la Cour de cassation a réaffirmé le caractère dérogatoire de ce régime de prescription abrégée en rappelant la stricte définition du consommateur protégé par ces dispositions d’exception. Les faits concernent un architecte venant solliciter le paiement de ses honoraires 4 ans après la conclusion du contrat. La mission de l’architecte s’inscrivait dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble de cinquante-six appartements avant sa vente par lots. Seul problème : le Client était professeur d’université, activité sans lien avec la promotion immobilière, et était assisté d’un Notaire pour traiter les problématiques juridiques posées par ce projet de construction. Ces éléments ont donc conduit le Tribunal Judiciaire d’Evreux, puis la Cour d’appel de Rouen a considéré que le Client était bien un consommateur et qu’il n’avait donc pas contracté avec l’architecte à des fins professionnelles. Cependant, et indépendamment de la profession du Client, le Code de la consommation s’intéresse seulement à l’objectif du contrat pour déterminer l’application du régime de prescription abrégée. Ainsi, le but de la construction reposait sur la commercialisation future de lot et non sur une utilisation personnelle, notamment pour y résider. Le contrat conclu entre l’architecte et le client l’était donc bien à des fins commerciales et échappe donc aux dispositions protectrices du droit de la consommation. Le délai de 5 ans s’applique donc pour le recouvrement des honoraires de l’architecte. Cet arrêt est par exemple à rapprocher d’une décision de 2017 par laquelle la Cour de cassation avait déjà considéré qu’un prêt litigieux était destiné à financer une activité professionnelle dès lors qu’il concernait l’acquisition de lots de copropriété en vue de leur location en meublé, ce même si ladite activité était accessoire pour le Client (Civ. 1re, 25 janv. 2017, n° 16-10.105). En rappelant le critère unique de l’objectif du Contrat, indépendamment des compétences personnelles ou de l’activité professionnelle dominante du Client, la Cour de cassation assure une lecture simplifiée des différents délais de prescriptions applicables et permet ainsi aux professionnels de préserver leurs droits. Article rédigé par Odile Haxaire pour le cabinet Axiome Avocats situé à Lyon. Prenez rendez-vous avec un avocat ici
Quels sont les risques d’une sous-location sur AIRBNB non autorisée par le bailleur ?
AIRBNB, Expedia, Abritel, Booking sont autant de plateformes en pleine explosion depuis plusieurs années qui proposent des locations courtes durées de biens immobiliers entre professionnels et particuliers. Mais la mise en location de courte durée est particulièrement encadrée. Hormis les restrictions imposées par quelques villes telles que Paris ou encore Bordeaux, un propriétaire est en principe libre de louer son logement meublé sur une plateforme en ligne. Toutefois, les règles sont différentes s’agissant du locataire, simple preneur du logement, qui souhaiterait procéder à une sous-location puisqu’en pareil hypothèse c’est un principe d’interdiction de sous-louer l’appartement qui s’impose, sauf autorisation expresse du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Aussi, il est à noter que dans l’hypothèse où un propriétaire autoriserait son locataire à sous-louer le bien mis à bail, ce dernier n’a pas la possibilité de s’enrichir, en proposant un prix supérieur au loyer dont il s’acquitte. Pourtant, force est de constater que les prix proposés sur ce type de plateforme sont assez élevés, surtout lorsque le prix des nuitées est ramené au mois. Ne pas respecter ce cadre légal peut coûter cher au locataire qui transgresserait ces règles. En effet, le propriétaire peut obtenir l’expulsion du locataire mais également obtenir le remboursement intégral des sommes qu’il a pu percevoir dans le cadre de cette activité, en plus du paiement du loyer (Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-20.727). En effet, les « sous-loyers » perçus par le locataire sont assimilés à des fruits civils, appartenant au propriétaire par le jeu de l’accession, prévu par l’article 546 du Code civil. Mais alors comment évaluer cette somme sans savoir exactement depuis combien de temps le locataire empoche des revenus locatifs illicites ? Dans un premier temps, en invitant le locataire à vous transmettre le décompte. S’il refuse, il conviendra de demander au Juge la condamnation du locataire à produire les justificatifs de versement de la plateforme sous astreinte. De plus, il n’est pas rare que les tribunaux condamnent les locataires à indemniser les propriétaires pour le préjudice moral subi, dont les dommages et intérêts peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros, outre une condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour cela, le propriétaire devra rapporter la preuve de la sous-location illicite, soit en faisant constater par un huissier la mise en ligne, sur une plateforme de location, d’une annonce portant sur son bien, soit en demandant, par requête, au Président du Tribunal Judiciaire du lieu du bien d’ordonner un constat d’huissier. Enfin, obtenir la condamnation solidaire des plateformes de location en leur qualité d’éditeurs de sites internet, et non pas de simples prestataires techniques, semble possible. Cette demande peut être particulièrement intéressante, notamment lorsque le locataire est insolvable. Les plateformes commettraient « une faute en s’abstenant de toute vérification, laquelle concourt au préjudice subi par le propriétaire » (TJ Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405). Cependant, il n’est pas certain que cette décision soit confirmée par une Cour d’appel ou par la Cour de cassation, compte tenu de l’enjeu de voir ces sites comme de réels intermédiaires et du récent refus par la Cour de Justice de l’Union Européenne de les qualifier d’agents immobiliers (CJUE 19 déc. 2019, aff. C-390/18, JT 2020, n° 226, p. 11). Le Cabinet Axiome Avocats intervient pour différents dossiers de ce type et peut vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches. Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats. Prenez rendez-vous avec un avocat ici
Garantie de Parfait Achèvement : la notification des désordres relevés après réception est un préalable indispensable à l’action
Conformément aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement offre au maitre d’ouvrage la possibilité de contraindre le maitre d’œuvre à une réparation en nature des désordres mentionnés au procès-verbal de réception ou de ceux notifiés postérieurement à la réception. Une condition temporelle encadre cette garantie, puisque les désordres devront être portés à l’attention du constructeur dans un délai d’une année à compter de la réception des travaux, qu’elle soit tacite ou expresse. En outre, il arrive bien souvent que l’entrepreneur et que le maitre d’ouvrage soient en désaccord tant sur les désordres invoqués que sur les reprises nécessaires. La jurisprudence antérieure avait déjà précisé que le délai légal d’un an à compter de la réception des travaux était également un délai de forclusion, empêchant alors le maitre d’ouvrage de voir sa demande aboutir s’il agit en justice une fois ce délai passé. (Civ 3ème, 3 mai 1989, n°87-18.261 – Civ 3ème, 6 mai 1998, n°96-18.038) En outre, s’agissant des désordres révélés postérieurement à la réception, il avait été jugé que le simple envoi d’une lettre recommandée à l’entrepreneur dans l’année de la réception ne suffisait pas à justifier la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, lorsque l’action avait été introduite plus d’un an après la réception des travaux. (Civ 3ème, 15 janvier 1997, n°95-10.097) Ainsi, il ne faisait aucun doute que l’action devait être intentée dans l’année suivant la réception. Plus récemment, la Cour de cassation est venue donner toute son importance à cet envoi formel listant les désordres postérieurs. En effet, en 2018, la même Chambre est venue ajouter que si la réclamation ne permettait pas d’interrompre le délai, elle constituait un préalable indispensable à toute action judiciaire. (Civ 3ème, 29 mars 2018, n°17-15.549) Très récemment, dans son arrêt du 15 avril 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler la nécessité de cette diligence. Ainsi, à défaut de notification préalable à l’entreprise des désordres révélés après réception, le maître d’ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie, quand bien même l’assignation aurait été délivrée avant le délai légal d’un an. (Civ 3ème, 15 avril 2021, n°19-25.748) Cette solution est donc conforme à la lettre des dispositions légales : le maitre d’ouvrage doit dans un premier temps et impérativement informer l’entrepreneur des désordres qu’il entend invoquer, en vue de trouver en priorité une solution amiable dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. A défaut de solution, il devra, dans un second temps, engager une action judiciaire dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux, délai qui reste donc particulièrement court. Article rédigé par Kloé FLEBUS pour le cabinet Axiome Avocats situé à Lyon. Prenez rendez-vous avec un avocat ici