Licenciement disciplinaire : combien de temps l’employeur a-t-il pour sanctionner une faute ?
Licenciement disciplinaire : combien de temps l’employeur a-t-il pour sanctionner une faute ? Une faute avérée ne suffit pas à sécuriser une sanction disciplinaire : si l’employeur agit trop tard, ou trop lentement après l’entretien préalable, la sanction peut être annulée ou le licenciement privé de cause réelle et sérieuse, indépendamment même de la réalité des faits reprochés. Sommaire Un délai de deux mois pour engager les poursuites Le délai entre convocation et entretien préalable Le délai entre l’entretien et la notification de la sanction Les conséquences du non-respect de ces délais Points de vigilance L’accompagnement du cabinet Sources Un délai de deux mois pour engager les poursuites L’article L1332-4 du Code du travail prévoit qu’« aucun fait fautif ne peut donner lieu à lui seul à l’engagement de poursuites disciplinaires au-delà d’un délai de deux mois à compter du jour où l’employeur en a eu connaissance », sauf si ce fait a donné lieu, dans le même délai, à l’exercice de poursuites pénales. Le point de départ de ce délai est la connaissance exacte et complète des faits fautifs par l’employeur ou par la personne investie du pouvoir disciplinaire — une simple suspicion ou une rumeur non vérifiée ne suffit pas à le faire courir. Engager les poursuites dans ce délai suppose d’adresser au salarié, avant son expiration, la convocation à l’entretien préalable. Le délai entre convocation et entretien préalable Un délai minimal de cinq jours ouvrables doit s’écouler entre la présentation de la lettre de convocation (ou sa remise en main propre) et la date fixée pour l’entretien préalable, conformément à l’article L1332-2 du Code du travail, qui renvoie sur ce point aux règles applicables au licenciement. Le délai entre l’entretien et la notification de la sanction L’article L1332-2 du Code du travail encadre également la notification de la sanction : celle-ci ne peut intervenir moins de deux jours ouvrables, ni plus d’un mois après le jour fixé pour l’entretien préalable. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 22 janvier 2025, que ce délai d’un mois court à compter de la date initialement fixée pour l’entretien, même lorsque celui-ci est reporté à l’initiative de l’employeur. Ce dernier ne peut donc pas s’octroyer un délai supplémentaire en repoussant unilatéralement la date de l’entretien (Cass. soc., 22 janvier 2025, n° 23-19.892). Les conséquences du non-respect de ces délais Le non-respect du délai de prescription des faits fautifs prive l’employeur de la possibilité de sanctionner, quelle que soit la gravité de la faute. Le non-respect des délais encadrant la notification expose quant à lui la sanction à l’annulation, ou le licenciement disciplinaire à une requalification sans cause réelle et sérieuse, ouvrant droit à indemnisation du salarié. Ces règles sont d’ordre public : elles ne peuvent être écartées par accord entre les parties. Points de vigilance Dater précisément le jour de la connaissance exacte et complète des faits fautifs : c’est le point de départ du délai de deux mois. Envoyer la convocation à l’entretien préalable avant l’expiration de ce délai de deux mois, sous peine de prescription des poursuites. Respecter le délai minimal de cinq jours ouvrables entre la convocation et l’entretien préalable. Notifier la sanction au plus tôt deux jours ouvrables, et au plus tard un mois, après la date de l’entretien. En cas de report de l’entretien à l’initiative de l’employeur, le délai d’un mois continue de courir depuis la date initialement fixée, non depuis la nouvelle date. Documenter précisément la chronologie de la procédure (connaissance des faits, convocation, entretien, notification) : c’est souvent sur ce terrain que se joue le contentieux prud’homal. Le cabinet Axiome Avocats accompagne les employeurs dans la sécurisation des procédures disciplinaires et les salariés dans la contestation des sanctions et licenciements disciplinaires devant le conseil de prud’hommes. Sources Code du travail, articles L1332-2 et L1332-4. Cass. soc., 22 janvier 2025, n° 23-19.892.
Le droit de céder le « droit au bail »
Le bail commercial est un contrat primordial pour les commerçants, industriels et artisans. En effet, dès lors que ces derniers ont besoin de domicilier leur activité de façon durable, le bail commercial permet aux entrepreneurs de disposer, sur le long terme, d’un local leur permettant d’exploiter fonds de commerce/artisanal ou industriel. Compte tenu de l’importance que représente ce contrat, le Code de commerce confère au locataire des droits spécifiques et particulièrement protecteurs. Le bail commercial est un élément immatériel du fonds de commerce, ce qui signifie qu’il dispose d’une valeur vénale et qu’il est susceptible d’être transféré à des conditions onéreuses. Le locataire peut donc conclure un contrat par lequel il cède à un tiers (appelé « cessionnaire ») le bénéfice du bail. Cette opération est intéressante lorsque le locataire entend déplacer son activité avant le terme du bail. Il peut alors céder son droit au bail et obtenir un prix de vente qui lui permettra, le cas échéant, de financer le nouveau local qu’il occupe. Toutefois, avant toute cession du droit au bail, le locataire doit vérifier, en amont, les clauses stipulées dans son bail et qui auraient pour effet de moduler ou de conditionner cette cession. En pratique, 3 types de clauses se retrouvent régulièrement dans les baux commerciaux : Clause d’agrément préalable du bailleur à la cession de droit au bail: le bail ne peut être cédé qu’après avoir recueilli l’accord préalable du bailleur sur le principe de la cession et sur la personne du cessionnaire. Le bailleur ne peut refuser la cession qu’en invoquant un motif légitime. En cas de refus abusif, le locataire pourra obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la cession. Clause instituant une obligation d’information préalable du bailleur: le locataire peut avoir l’obligation d’informer le bailleur avant toute cession du droit au bail. Dans cette hypothèse, le bailleur n’a pas à consentir à la cession, cette formalité n’ayant pour seule objet que d’informer le propriétaire de la cession et de la substitution de locataire. Clause de solidarité du paiement des loyers et charges entre le cédant et le cessionnaire: le bail peut prévoir qu’en cas de cession du droit au bail, le locataire initial demeure tenu solidairement, pour une durée maximum de 3 ans à compter de la date de cession, au paiement de tous les loyers et charges. Cette clause permet au bailleur, qui n’a pas choisi le cessionnaire, de limiter les risques d’insolvabilité de ce dernier en disposant d’un autre interlocuteur pour le locataire de céder. Il est souvent recouru aux services d’un expert-comptable afin d’évaluer le montant du droit au bail qui constituera le juste prix de la cession. CE QU’IL FAUT RETENIR La cession du « droit au bail » : étant un élément intégré dans le fonds de commerce, le locataire commercial peut céder, à des conditions onéreuses, le bénéfice du bail et la jouissance du local à un tiers. Pour cela, le locataire doit être particulièrement vigilant aux clauses stipulées dans son bail à ce sujet. Article rédigé par Christopher DE HARO pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.
Les droits particuliers du locataire dans un bail commercial : ce que vous devez savoir (Partie 2)
Le bail commercial est un contrat primordial pour les commerçants, industriels et artisans. En effet, dès lors que ces derniers ont besoin de domicilier leur activité de façon durable, le bail commercial permet aux entrepreneurs de disposer, sur le long terme, d’un local leur permettant d’exploiter fonds de commerce/artisanal ou industriel. Compte tenu de l’importance que représente ce contrat, le Code de commerce confère au locataire des droits spécifiques et particulièrement protecteurs. LE DROIT DE PRÉEMPTION EN CAS DE MISE EN VENTE DU LOCAL COMMERCIAL Lorsque le bailleur souhaite vendre le local, il doit préalablement tenir compte du droit de préemption bénéficiant à son locataire qui désigne le droit, pour son titulaire, d’acquérir un bien en priorité même si d’autres acquéreurs potentiels se manifestent. Pour respecter le droit de préemption octroyé à son locataire, le bailleur qui souhaite vendre le local doit respecter la procédure suivante : le bailleur doit informer son locataire, par LRAR, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de son souhait de vendre le local. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire. le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour faire connaitre son souhait ou non d’acquérir le local en cas d’acceptation, 2 hypothèses sont à distinguer : si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation de l’offre est subordonnée à l’obtention du prêt et la vente doit être réalisées dans un délai de 4 mois à compter de la réception de la réponse. si la réponse du locataire ne mentionne son intention de recourir à un prêt, la vente doit se réaliser dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la réponse si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Par exception, le droit de préemption du locataire commercial n’est pas applicable dans les hypothèses suivantes : En cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial En cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ou En cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial En cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux En cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. NB : les communes disposent également d’un droit de préemption sur les locaux commerciaux situés dans certaines parties de son territoire. Ce droit de préemption de la commune est prioritaire sur le droit de préemption du locataire commercial en place. CE QU’IL FAUT RETENIR Le droit de préemption en cas de vente du local par le bailleur : lorsque le bailleur souhaite vendre le local, le locataire dispose d’un droit d’acquérir, en priorité, le bien même si d’autres acquéreurs potentiels se manifestent. La mise en vente du local par le bailleur doit respecter une procédure particulière d’information du locataire. Article rédigé par Christopher DE HARO pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.
Les droits particuliers du locataire dans un bail commercial : ce que vous devez savoir (Partie 1)
Le bail commercial est un contrat primordial pour les commerçants, industriels et artisans. En effet, dès lors que ces derniers ont besoin de domicilier leur activité de façon durable, le bail commercial permet aux entrepreneurs de disposer, sur le long terme, d’un local leur permettant d’exploiter fonds de commerce/artisanal ou industriel. Compte tenu de l’importance que représente ce contrat, le Code de commerce confère au locataire des droits spécifiques et particulièrement protecteurs. I. LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL En principe, lorsqu’un contrat arrive à son terme, aucune des parties ne peut imposer à l’autre le renouvellement de celui-ci. Tel n’est pas le cas en matière de bail commercial où le locataire, propriétaire du fonds exploité, dispose d’un droit au renouvellement. Ainsi, et sauf s’il justifie d’un motif grave à l’encontre de son locataire ou si l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli si, par exemple celui-ci est reconnu comme étant en état d’insalubrité, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail et doit donc consentir à la conclusion d’un nouveau bail. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, ce dernier doit payer à son locataire une « indemnité d’éviction » visant à compenser le préjudice causé du fait de la rupture du bail. Cette indemnité correspond, par principe, à la valeur marchande du fonds de commerce. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. En pratique, 6 mois avant le terme du bail, 5 hypothèses peuvent survenir : le bailleur délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement : si le locataire accepte, un nouveau bail se forme. S’il refuse, le bail s’éteint et le locataire doit quitter les locaux sans qu’il ne puisse prétendre à une quelconque indemnité le bailleur délivre au locataire un congé sans offre de renouvellement : aucun nouveau bail ne peut se conclure, le bailleur doit donc en principe verser au locataire une indemnité d’éviction le locataire délivre au bailleur une demande de renouvellement : si le bailleur accepte, un nouveau bail se forme. En cas de refus, ce dernier doit en principe verser une indemnité d’éviction à son locataire évincé le locataire délivre un congé sans demande de renouvellement : le bail échu ne se renouvelle pas et le locataire ne peut prétendre à une quelconque indemnité Aucune des parties ne prend de disposition au terme de la durée du bail : le bail initial se prolonge tacitement, et cela, pour une durée indéterminée. Droit de préemption du locataire en matière du droit du locataire. CE QU’IL FAUT RETENIR Le droit au renouvellement du bail : Sauf exceptions ponctuelles, le bailleur ne peut refuser à son locataire le renouvellement de son bail commercial. À défaut, ce dernier peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction ayant pour objet de compenser le préjudice causé par la rupture du bail et la perte de la jouissance du local. Article rédigé par Christopher DE HARO pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.
Quels sont les droits et devoirs du locataire ?
Quels sont les droits et devoirs d’un locataire ? Une fois le bail d’habitation signé, les parties sont tenues d’un certain nombre d’obligations l’une envers l’autre, mais disposent naturellement de droits, ceux-ci étant particulièrement renforcés et protégés concernant le locataire. Ces droits et devoirs relèvent notamment de l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant le bail d’habitation. Les droits du locataire Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a le droit à la remise par son bailleur d’un logement décent, c’est-à-dire un logement ne laissant pas apparaitre de risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, un logement répondant à des critères de performance énergétique minimale et dotée des éléments le rendant conforme à l’usage de l’habitation. Le bailleur se doit de remettre au locataire un logement en bon état d’usage, de lui assurer la jouissance paisible des lieux et de le garantir des vices et défauts de la chose de nature à faire obstacle à son usage. Le locataire peut également réclamer à son bailleur que celui-ci lui transmette ses quittances gratuitement et à tout moment (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). De plus, l’article 12 de cette loi de 89 autorise le locataire à mettre fin à tout moment à la location en respectant les modalités et les formes prévues à l’article 15. Cette résiliation unilatérale peut avoir lieu à tout moment par LRAR et sous réserve de respecter un délai de préavis de 3 mois. Par exception, ce délai de préavis peut être réduit à 1 mois dans 5 hypothèses : lorsque le logement loué se situe dans une zone tendue lorsque le locataire obtient un premier emploi, un nouvel emploi après une perte d’emploi, une mutation ou s’il subit une perte d’emploi lorsque l’état de santé du locataire est constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile lorsque le locataire est bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou lorsque le conjoint, partenaire pacsé ou concubin fait l’objet de poursuite en raison de violences exercées au sein du couple le locataire bénéficiaire du revenu solidaire active ou de l’allocation adulte handicapé le locataire qui s’est vu attribuer un logement conventionné/ social Le bailleur, quant à lui, ne peut délivrer congé à son locataire qu’au terme du bail en respectant un préavis de 6 mois. Il se doit alors de motiver son congé par l’un de ces 3 motifs : un motif légitime et sérieux une reprise du logement pour habiter : mais attention, le bailleur ne peut le faire qu’au profit des personnes énumérées par l’article 15 de la loi de 1989. une reprise du logement pour vendre : le bailleur devra alors proposer la vente du logement prioritairement au locataire en vertu du droit de préemption prévu à son profit par la loi. Après libération définitive des lieux par le locataire, c’est-à-dire la remise des clés, le bailleur a l’obligation de lui restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’1 mois en l’absence de réparations locatives ou de 2 mois en cas de dégradations imputables au locataire. Le contrat de bail d’habitation met également à la charge du locataire certaines obligations. Les devoirs du locataire Ces obligations dont le locataire est tenu se trouvent principalement définies à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Toute d’abord, aux termes de cet article, le locataire a l’obligation de payer à son bailleur les loyers et charges aux termes convenus. Le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer sauf autorisation judiciaire. L’exception d’inexécution n’est possible qu’en cas d’impossibilité totale de jouir des lieux loués. Le défaut ou les retards répétés dans le paiement des loyers pourront être sanctionnés par la résiliation du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le locataire est également tenu d’user paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée, à savoir l’habitation et devra répondre de toutes dégradations survenues pendant la période du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par force majeure, faute du bailleur, ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Il a l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. A ce titre, il doit prendre en charge les menues réparations définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. De même, il doit permettre l’accès aux lieux loués pour la réparation de l’exécution de travaux d’amélioration. Ensuite, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité. Il doit en justifier lors de la remise des clés, mais également chaque année à la date d’anniversaire du bail (article 7). Le défaut d’assurance peut alors être sanctionné par la résiliation du bail. Enfin, le locataire ne peut ni céder, ni sous-louer son logement, sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (article 8). Il encourt la résiliation du bail, laquelle entraine mécaniquement celle de la sous-location. Article rédigé par Elise GOMEZ pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.
Un locataire peut-il obtenir le remboursement des charges payées depuis son entrée dans le logement ?
Vous êtes propriétaires ou locataires et vous rencontrez des difficultés à comprendre les règles relatives aux charges locatives ? Le pôle immobilier du cabinet Axiome Avocats est là pour vous accompagner. Charges locatives : définition et exemples Les charges locatives sont des dépenses dont l’avance est faite par le propriétaire, mais dont la charge définitive incombe au locataire car ces dépenses permettent de jouir du bien conformément à son usage. Ainsi, il est normal que le propriétaire obtienne le remboursement de ces charges récupérables lesquelles sont listées de façon exhaustive dans une annexe établie par le décret du 26 août 1987. Concrètement, il peut s’agir des dépenses liées au nettoyage des parties communes -eau, produits, frais du personnel d’entretien…-, l’eau et le chauffage collectif, les frais liés à un employé d’immeuble ou du gardien, des frais relatifs à l’ascenseur, à l’entretien des espaces extérieurs. Il s’agit également de différentes taxes et redevances dont s’acquittent le propriétaire telles que la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, ou encore la redevance assainissement. Quelles sont les modalités de règlement des charges locatives ? Le règlement par provisions puis régularisation annuelle En matière de location et colocation de logements non meublés, le paiement des charges peut se faire par provisions souvent mensuelles, avec une régularisation annuelle. Le montant de la provision est fixé lors de la signature du bail. Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire doit être justifié, ce qui signifie que le bailleur ne peut pas demander le paiement de charges fictives qui seraient alors assimilées à un surloyer illicite. Les charges doivent être régularisées par le propriétaire ou son représentant au moins une fois par an. Le locataire peut demander au propriétaire les justificatifs de charges afin de vérifier la conformité des sommes qui lui ont été réclamées. À ce titre, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte de régularisation des charges. Ces documents comprennent le décompte des charges locatives qui doit préciser la nature (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…) et le mode de répartition des charges entre les logements et les justificatifs de chaque dépense. Si le montant des provisions versées au propriétaire est supérieur aux charges récupérables réellement payées par ce dernier, le locataire est en droit de solliciter le remboursement du trop-perçu. En revanche, si le montant des provisions collectées par le propriétaire est inférieur aux dépenses réelles, le propriétaire peut demander un règlement complémentaire au locataire. En cas de régularisation tardive des charges locatives c’est-à-dire après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire a la possibilité de s’acquitter de cette dette sur 12 mois. Aussi, à la fin du contrat de bail, le propriétaire est tenu de procéder à la régularisation des charges locatives. C’est la raison pour laquelle au départ du locataire, ce dernier se retrouve bien souvent à devoir régler des charges supplémentaires. Le règlement forfaitaire des charges locatives En matière de location meublée, elles peuvent également être réglées par l’application d’un forfait, selon ce qui est indiqué au sein du contrat de bail. Là encore, le montant ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réellement réglées par le propriétaire. Le montant versé forfaitairement ne fait pas l’objet d’une régularisation ultérieure. Un conseil : en cas de conflit, ne tardez pas ! Attention, quelles que soient les modalités de règlement des charges, ces dernières sont qualifiées en droit français de dette locative, dont le recouvrement est soumis à un délai de prescription de 3 ans. Cela signifie que le propriétaire ne peut réclamer au locataire par le biais d’une action judiciaire le règlement des charges impayées 3 ans après leur date d’exigibilité. Ce délai est également applicable au locataire qui souhaiterait obtenir la condamnation de son propriétaire à lui rembourser les charges qu’il aurait trop payées. Seule une assignation en justice peut interrompre ce délai de 3 ans. Ainsi, même s’il est toujours conseillé de privilégier les échanges amiables, ne tardez pas à agir en justice en contactant un avocat si vous voyez que le conflit persiste. Article rédigé par Kloé FLEBUS pour le cabinet Axiome Avocats.
Locations saisonnières : quelles sont les règles à connaitre ?
Locations saisonnières : quelles sont les règles à connaitre ? Qu’est-ce que la location saisonnière ? La location saisonnière désigne les logements loués sur une courte durée, généralement équivalente à « une saison » que la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 fixe comme une période de temps d’au maximum 4 mois. L’article D.324-1 du Code de Tourisme la définit comme celle concernant des « villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». La location saisonnière ne se limite pas aux simples meublés de tourisme. En effet, il peut s’agir de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux, et de biens plus atypiques tels que des yourtes, des roulottes, ou encore, des habitations légères de loisirs situées dans un parc résidentiel de loisirs, un village de vacances, un terrain, un emplacement de camping…etc Ce type de location n’intègre pas le régime impératif des baux de la loi du 6 juillet 1989, mais est soumis principalement aux dispositions du Code civil (article 1709 et suivants). N.B.A ne pas confondre avec le bail mobilité ou le bail meublé étudiant. Prix et durée du contrat de location La durée, le prix et les conditions du contrat sont donc fixés librement par le propriétaire et le locataire dans la limite de durée susvisée. Obligations du propriétaire Autorisation de mise en location saisonnière Les démarches et autorisations indispensables varient selon la commune, il est donc conseillé de vous rapprocher de la mairie du lieu de situation de l’immeuble afin d’effectuer une déclaration préalable de mise en location saisonnière d’un logement meublé. En principe, le propriétaire doit obtenir une autorisation de mise en location saisonnière lorsque le logement est l’une de ses résidences principales. Cependant, celle-ci n’est pas obligatoire lorsqu’elle est louée moins de 120 jours par an en saisonnier. N.B. Est considérée comme résidence principale, celle qui est occupée au moins 8 mois par an. Dans certaines villes, cette autorisation est toutefois obligatoire, même quand il s’agit de la résidence principale du propriétaire et que la location ne dépasse pas 120 jours : Paris et sa petite couronne ; les autres villes de plus de 200 000 habitants ; les autres villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue. Descriptif complet des lieux Vous avez l’obligation de remettre au locataire un document dans lequel figure les coordonnées du propriétaire et celles de l’agence ainsi qu’un descriptif complet des lieux loués : nature du logement, description intérieure et état général, localisation du bien, prix de la location, dates et heures d’arrivée et de départ. Ce descriptif doit obligatoirement être conforme au logement loué, sous peine de sanction pécuniaire. Rédaction et signature d’un contrat écrit Afin de prévenir de potentiels litiges, il est préférable de rédiger et de signer un contrat écrit précisant tous les éléments de la location : prix, période et durée de location, modalités de paiement, identité du propriétaire et du locataire, adresse du bien et ses principales caractéristiques, taxe de séjour et le montant prévisionnel de celle-ci. Il est conseillé au locataire de vérifier si dans son contrat d’assurance, il est assuré contre les risques dont il pourrait être tenu pour responsable. Les locations non-conformes et publicités mensongères En cas de non-conformité flagrante, vous pouvez porter plainte auprès du Procureur de la République du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble loué, ou vous adresser à la direction départementale de la protection des populations ou direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP). La publicité mensongère ou de nature à induire en erreur est interdite, que le loueur soit un professionnel ou un particulier. Toutes les mentions du texte publicitaire peuvent être concernées. Celle-ci est visée par les dispositions de l’article L.121-2 et L.121-3 du Code de la consommation (on parle de pratique commerciale trompeuse). Le locataire lésé pourra obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de cette information erronée. Sanctions Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation sont : une amende 5 000 € en cas de non-déclaration de l’activité de location saisonnière (article L324-1-1, al 2 Code du tourisme) ; une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € en cas de location de la résidence principale plus de 120 nuits par an (article L324-1-1, al 2 Code du tourisme) ; une amende de pouvant atteindre 50 000 € en cas de non-déclaration ou d’absence d’autorisation pour la mise en location saisonnière de la résidence secondaire (article L651-2 CCH) ; une amende de 3 750 € pour la fourniture d’informations inexactes (article 1 du décret n°67-128 du 14 février 1967). Article rédigé par le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.
Quels sont les recours possibles en cas de non-conformité ou de vice caché dans le cadre d’une vente immobilière ?
Peut-on obtenir une indemnisation des travaux réalisés dans le logement appartenant à son compagnon ou à sa compagne en cas de rupture ?
Cette question se pose régulièrement lorsque les concubins se séparent. En pratique, les concubins peuvent choisir de s’installer dans le bien appartenant à l’un d’eux. Au cours de la vie commune, le concubin non-propriétaire peut être amené à réaliser des travaux sur ce bien, d’entretien voire d’amélioration : du rafraichissement des peintures à la construction d’une piscine par exemple. Lors de la rupture, le concubin non-propriétaire, contraint de quitter son logement, peut être tenté de demander l’indemnisation des travaux qu’il a réalisés et qui ont potentiellement augmenté la valeur du bien de son ex-compagnon. Pourtant, le concubinage est le mode de conjugalité le moins encadré par le droit. Il n’existe donc pas de droit à indemnisation du concubin qui aurait financé des travaux sur un bien appartenant à son compagnon. En principe, chacun des concubins participe aux dépenses de la vie courante, ce qui peut recouvrer des dépenses d’entretien et d’amélioration du domicile. Pour refuser le droit à indemnisation, les juges retiennent principalement que le concubin non-propriétaire n’a pas eu à engager d’autres sommes pour se loger, crédit immobilier ou loyer, pendant la période de vie commune. On considère alors qu’il s’agit d’une simple participation aux dépenses du quotidien du couple. Cependant, ce principe n’est pas absolu. Le concubin non-propriétaire peut faire état d’un enrichissement injustifié, c’est-à-dire que les travaux réalisés ont procuré un avantage à son ex-compagnon sans contrepartie et de manière injustifiée. Pour ce faire, il faut analyser le niveau de vie et l’organisation du couple pendant la période de concubinage. L’enjeu sera donc de déterminer si les sommes engagées pour les travaux ne sont pas disproportionnées par rapport au mode de vie du couple, à la participation de chacun aux dépenses quotidiennes et aux revenus du ménage. S’il ressort de cette analyse que les travaux financés, ou la plus-value apportée au bien, sont disproportionnés par rapport à la participation légitimement attendue d’un concubin aux dépenses du couple, il est possible de former une demande d’indemnisation. Le chiffrage de cette indemnisation dépendra également du type de travaux réalisés, de leurs montants, de la plus-value apportée au bien… De nombreux facteurs sont donc à prendre en compte pour déterminer les droits de chacun au moment de la rupture. Article rédigé par Odile ACCARDI pour le cabinet Axiome Avocats.
Locataire et logement en mauvais état : qu’en est-il du paiement du loyer ?
Il arrive que l’appartement ou la maison mis en location par un contrat de bail d’habitation par le propriétaire soit en mauvais état (humidité importante, fuite d’eau, parasites ou nuisibles…). Les locataires confrontés à cette situation sont bien souvent tentés de suspendre le règlement des loyers : mise au point sur cette possibilité très encadrée. Le bailleur-propriétaire est tenu de louer un logement en état d’usage et décent, conformément à ses obligations légales. De son côté, le locataire est notamment tenu de garder le logement en bon état afin d’éviter qu’il se dégrade, mais également de payer le loyer et les charges locatives à leur terme, en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En droit, la partie à un contrat peut refuser d’exécuter ses obligations lorsque l’autre partie n’exécute pas celles lui incombant : il s’agit du mécanisme de l’exception d’inexécution. En matière de bail d’habitation, cette inexécution est appréciée strictement par la loi et les tribunaux. En effet, en la matière, le principe est que le locataire a l’interdiction formelle de cesser le versement de ses loyers. Ce n’est que par exception, sur autorisation du juge, que le locataire peut en être exonéré (partiellement ou en totalité en fonction de l’ampleur du trouble de jouissance), et sous réserve que le caractère inhabitable (insalubrité ou non décence) du logement soit rapporté. Le juge peut également ordonner la consignation des loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. Cela signifie que le locataire devra poursuivre le paiement du loyer et des charges, mais que le bailleur ne percevra pas les fonds sur son compte. En la matière, est considéré comme insalubre/non décent le logement qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Attention, l’insalubrité et l’absence de décence du logement sont appréciées par les juges au cas par cas et selon des critères très stricts. En cas de doute, il est recommandé de contacter l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la mairie afin qu’un rapport soit établi, rapport qui sera remis au Préfet lequel pourra décider de prendre ou non un arrêté de traitement de l’insalubrité. Si le locataire cesse de payer les loyers sans y être autorisé, la résiliation du contrat de bail pourra être demandée par le bailleur et la caution pourra être sollicitée aux fins de paiement de la dette. Pour conclure, le simple « mauvais état » du logement ne justifie pas pour le locataire de suspendre arbitrairement le paiement de ses loyers et charges. Cette suspension devra préalablement être autorisée par le Tribunal. Si vous devez être confrontés à cette situation, il est indispensable de consulter un avocat pour qu’il puisse vous conseiller en fonction de l’état du logement et vous aider dans ces démarches. Le Cabinet Axiome Avocats se tient à votre disposition pour vous accompagner dans les démarches à accomplir et vous éclairer sur les risques et les chances de succès de vos demandes en fonction de votre situation. Article rédigé par Kloé FLEBUS pour le cabinet Axiome Avocats.